Vendita in blocco e cumulativa nella prelazione urbana

Vendita «in blocco» e «cumulativa» nella prelazione urbana. Il caso che offre spunto alla Suprema Corte per ribadire – con immutato vigore e cristallizzata fermezza – l’inapplicabilità del diritto di prelazione nell’ipotesi di vendita di un complesso immobiliare trae spunto da una vicenda i cui profili sono estremamente semplici da tratteggiare: la vendita di un edificio composto da un piano terra e un primo piano, con una unità condotta in locazione ad uso non abitativo, e` stata ricostruita, dai giudici di merito, alla stregua di una vendita «cumulativa», con conseguente riconoscimento a favore del conduttore del diritto di prelazione ex art. 38, l. 27.7.1978, n. 392; il giudice di legittimità ha ritenuto, invece, trattarsi di vendita «in blocco», con effetti di segno diametralmente opposto quanto all’esercizio della prelazione. Vendita «in blocco» e` concetto polivalente, che si e`prestato ad evoluzioni “scissioniste’’, tali da consentire l’emersione di un’ulteriore nozione, che dalla prima nasce: la vendita «cumulativa». Entrambe le nozioni – vendita «in blocco» e «cumulativa» – sono state utilizzate dai giudici ora per negare ora per affermare la sussistenza del diritto di prelazione. Sul piano definitorio, pur nella varietà` delle prospettazioni fornite, vendita in blocco e vendita cumulativa appaiono ipotesi ben distinte, delimitate, quanto ad ambito di operatività, in un perimetro ben marcato: alienazione di un unico compendio immobiliare, nel primo caso, dotato di propria individualità giuridico - strutturale e tale da costituire un unicum distinto dal bene locato; alienazione, con unico atto, di più unità immobiliari, compresa quella locata ad uso non abitativo, tutte aventi autonomia giuridico - strutturale, nel secondo. Alla chiarezza espositiva non corrisponde altrettanta facilità applicativa poiché non di rado le fattispecie concrete riconducibili alle due figure di qualificazione – entrambe di creazione giurisprudenziale – hanno contenuto sostanzialmente identico: la casistica evidenzia un consistente numero di ipotesi nelle quali la vendita di un intero edificio viene ricostruita ora come vendita in blocco, ora come vendita cumulativa. L’interezza indivisibile del programma negoziale ovvero la sua frazionabilità, alla stregua di una mera sommatoria di più atti traslativi realizzati secondo una connessione estrinseca, costituiscono i poli entro i quali si gioca l’esclusione o il riconoscimento del diritto di prelazione e di riscatto del conduttore di immobili urbani ad uso diverso da quello di abitazione. La distinzione, pur nella chiarezza teorica che la connota, mette però capo a non trascurabili difficoltà applicative. Ad una corretta soluzione del problema torna ancora utile il ricorso alla figura della «prelazione parziaria», la quale consente una migliore ponderazione della complessiva dinamica degli interessi confliggenti senza recare un pregiudizio economico alle ragioni del proprietario.